物業監控室

物業管理的重要性：

電梯在物業管理中占有舉足輕重的地位，直接關乎物業服務質量和業主（租戶）的工作和生活。電梯管理主要包括電梯的接管驗收、使用管理、安全管理、節能管理等內容。

我國《特種設備安全監察條例》明確了“電梯的日常維護保養，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或者電梯制造單位進行。”可見，電梯從業活動受到了相關法規的制約。雖然大部分物業公司對于電梯的管理仍然傾向于電梯維保公司，簽訂維保合同，但從安全性與及時性考慮，必須在日常工作中加強對電梯的維護保養，電梯出現故障就要對故障進行處理。

　　就目前市場情況看，電梯的維保單位主要有：一是電梯制造商直屬的維保公司：二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護的公司；四是規模較大的個別物業管理企業，面向轄管樓盤電梯的維保，依照《特種設備安全監察條例》取得自保資質認可，而組建的電梯維保部門， 作為物業管理企業，在目前激烈競爭的電梯市場中，面對五花八門的電梯維保單位，選擇怎樣的電梯公司來維修保養電梯是關鍵。

　不管是哪種性質的電梯維保公司，維保市場的運作都有一個共同的運營成本，價低有價低的維保方式，充其量也只能做個表面功夫，或者在更換零件維修時掠取電梯配件差額。所以，便宜莫貪!資質、信譽、嫻熟的技術、配件的跟蹤，才是物業管理企業選聘電梯維保公司的主要考慮因素。

電梯維保工人保養電梯

　　物業管理企業把電梯委托給專業電梯公司維保，并非撒手不理。因為，一般來說，電梯公司也只不過每月做 2—3次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在物業管理企業。物業管理企業應當搞好內部與安全有關的規章制度建設，從制度上確保特種設備使用環節的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。

　　通過加強物業管理企業員工的培訓，普及電梯使用知識。特別是應加強電梯困人的應急處理能力訓練。有條件的，可選派部分人員參加電梯操作證考證，持證上崗，直接實施應急救援工作。電是電梯等各種設備工作的動力，建筑物是電梯等各種設備使用的地方，物業管理公司對于設備的正常安全運行負有不可推卸的責任。

　　作為物業電梯維修員，在日常工作中除了對電梯進行及時的保養維護，定期的更換各種易損件常用件和每天的清潔之外，還要能確保在電梯出現故障時，能快速地查明故障的原因，正確地處理故障，是保證電梯正常運行的重要保證，能排除電梯故障的技能是每位電梯維修員的必須具備的重要因素。其重要性主要表現在以下兩個方面： 一是由于電梯的長時間故障，給企業的生產效率帶來眾多的負面影響，造成一定的經濟損失，二是由于電梯故障出現的多樣化，同時也向電梯維修工作人員排除故障的知識面提出了較高的要求，在實際工作中，它要求電梯維修人員能根據不同的故障，視具體情況而定，沒有一個固定的一成不變的維修模式，在電梯遇到故障時，能準確迅速地查明故障的原因，正確地處理故障是保證設備運行的重中之重，這對于提高勞動生產效率、減少經濟損失都具有重要的意義。

物業電梯管理的細節

　　一、電梯的接管驗收 

　　電梯接管驗收的前提是所接管的電梯經當地質檢部門驗收合格并頒發了特種設備準運證。接管驗收分為兩部分：一是資料的接管驗收，二是實物的接管驗收。 

　　（一）資料的接管驗收 

　　資料可分為三部分：電梯制造企業的資料、電梯安裝企業的資料以及建設單位的資料。這些資料由建設單位統一匯總后向物業企業移交。 

　　1．電梯企業的資料主要有： 

　　（1）電梯裝箱單； 

　　（2）產品出廠合格證； 

　　（3）機房、井道布置圖； 

　　（4）使用維護說明書（應含電梯潤滑匯總圖表和電梯標準功能表）； 

　　（5）動力電路和安全電路的電氣示意圖及符號說明； 

　　（6）電氣線路圖； 

　　（7）部件安裝圖； 

　　（8）安裝說明書； 

　　（9）安全部件：門鎖裝置、限速成器、安全鉗及緩沖器試驗報告結論副本。其中限速器與漸進式安全鉗還須有調試證書副本。 

　　2．電梯安裝企業的資料 

　　（1）自檢記錄和檢驗報告； 

　　（2）安裝過程中事故記錄與處理報告； 

　　（3）由電梯使用單位提出的經制造企業同意的變更設計的證明文件。 

　　3．建設單位應提供的資料 

　　（1）電梯準運證； 

　　（2）設備保修卡、保修協議； 

　　（3）其他資料。 

　　（二）實物的接管驗收 

　　驗收標準：GB50310―2002《電梯工程施工質量驗收規范》 

　　1．根據《移交設備清單》核點設備數量和各種設備出廠配制的工具、配件。 

　　2．根據《設備移交登記表》中的技術參數做設備運行的驗收調試。 

　　3．對設備房環境進行對應性確認，包括噪音、溫度、濕度測試及防鼠、防洪、防雷擊設施等。 

　　4．對明顯存在表面損毀和運行參數不符的設施設備，應在《設備交接單》中明示設施存在的問題，需要整改的應盡快以《 工作任務聯系單》形式書面通知建設單位負責人，避免給公司帶來不必要的損失。 

　　5．對驗收合格的設施設備，接管驗收負責人在《設備交接單》上簽字確認，交甲方一份，自留一份。《移交設備清單》和《設備交接單》均交管理處一份備查。 

　　二、使用管理 

　　電梯和其他的機械設備一樣，如果使用得當，有專人負責管理和定期保養，出現故障能及時修理，并徹底把故障排除，不但能夠減少停機待修時間，還能夠延長電梯的使用壽命，提高使用效果。相反，如果使用不當，又無專人負責管理和維修，不但不能發揮電梯的正常作用，還會降低電梯的使用壽命，甚至出現人身和設備事故，造成嚴重后果。 

　　（一）責任到人，明確職責 

　　這是電梯投入使用后首先要落實的一項管理措施。電梯使用單位應根據本單位電梯配置的數量，設置專職司機和專職或兼職維修人員，負責電梯的駕駛和維護保養工作。電梯的管理人員可以由電梯專職維修人員兼任，但必須明確其管理職責。電梯數量多且使用頻繁的單位，其維修人員必須是專職的。司機和專兼職維修人員須經政府主管部門進行電梯業務技術培訓，考試合格取得崗位證書后，才能上崗操作。 

　　（二）建立電梯使用管理制度 

　　電梯的使用管理制度主要包括崗位責任、交接班制度、安全使用管理制度、維修保養制度、應急突發事件處理預案 、備件工具管理制度及技術檔案資料管理制度等。 

　　（三）電梯的維護保養 

　　電梯的司機或維護人員除每日對電梯做準備性的試車外，還應每日對機房內的機械和電氣裝備作巡視性的檢查，并應對電梯作定期維護工作，根據不同的檢查日期、范圍和內容，一般可分為每周、季度和年度檢查三種。 

　　　　有的物業服務企業把電梯維護保養工作分包給電梯專業維保公司了，物業服務企業應做好相應的監管，決不能因此放松警戒。現電梯專業維保公司對電梯進行的例行保養每月只有2至3次，每次每臺保養時間只有1小時左右。因此要求物業服務企業一方面要安排專人進行日常巡視，填寫《日常巡視記錄本》、《電梯故障記錄表》。一旦發現故障隱患，立即通知專業維保公司，在第一時間排除隱患。另一方面做好維保工作的監管，切實跟蹤核對維保作業的內容，以防止維保公司作業不認真，走過場。如果未達到維保作業單的要求，堅決不予簽字確認。此外，還要注意維保時間盡量避開節假日和上下班高峰用梯時間。因故障或計劃修理電梯，應盡量縮短操作時間，在維修過程中，要確保人身安全，必須懸掛警示標記。